Что такое переуступка недвижимости в новостройке

На сегодняшний день есть несколько способов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения квартиры в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора цессии.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

В случае приобретения недвижимости в новостройке на условиях переуступки, составляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый - дольщик. Этот участник - продавец своих прав требования квартиры от девелопера. Продавцом недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации такого 2-х стороннего договора девелопер является ответственным лицом и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не исполнены финансовые обязательства (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи переуступки застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае когда была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда компания-застройщик требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в договоре долевого участия вышеуказанное условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести квартиру в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими являются физические лица, так и организации или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как покупали недвижимость для перепродажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в такой роли выступают организации которые сотрудничали с девелопером на проекте. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: подготовительные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью квартир.
• Собственники, которые покупают недвижимость для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности в будущем.

Что требуется от покупателя квартиры по переуступке прав?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, основными причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке служат:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Если покупатель хочет приобрести квартиру в определенном районе или жилом комплексе, но квартры закончились.

Главные преимущества квартиры по переуступке

Будьте внимательны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставляет возможность купить квартиры в новостройке, когда все уже распродано. Особенно популярно для тех, кто ищет комфортное жилье с нетипичными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить доход на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец недвижимости в браке, потребуется предоставить согласие на продажу квартиры в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Grona Lund в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки